Verborgen gebreken in woning – wat zijn dat en wat kun je doen?

Wanneer mensen een huis kopen, komt het vaak voor dat ze na enkele weken na de overdracht gebreken opmerken. Deze gebreken waren tijdens de bezichtiging niet zichtbaar of bekend bij de koper toen deze het huis kocht. Daarom noemt men dit soort gebreken ook wel verborgen gebreken.

Enkele vaak voorkomende voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

• Niet-zichtbare lekkage;
• Schimmel en zwam;
• Niet goed werkende cv-installatie.

In deze blog vertellen we je meer over verborgen gebreken en hoe een advocaat je hierbij kan bijstaan. Heeft jouw woning een verborgen gebrek en wil je advies over wat de volgende stappen zijn? Neem dan vandaag nog contact op met een advocaat gespecialiseerd in verborgen gebreken van het Advocatenkantoor Pittoors en Hermans te Lier.

Wat is een verborgen gebrek?

Er is geen vaste definitie en er staat niet zwart-op-wit wat exact een verborgen gebrek is. Er zijn wel enkele criteria om te bepalen of een gebrek een verborgen gebrek is. We zetten ze hier even op een rijtje:

Het gebrek moet verborgen zijn: het gebrek mag niet zichtbaar zijn wanneer je het huis bezichtigt. Een gebroken raam is dus geen verborgen gebrek zijn. Daarnaast is het gebrek verborgen wanneer het niet door de verkoper is gemeld. Wanneer het gebrek niet-zichtbaar is maar (vooraf en schriftelijk) wordt gemeld door de verkoper, valt het niet meer onder de ‘verborgen gebreken’.

Voldoende ernstig: om te spreken van een verborgen gebrek moet het gebrek aanleiding geven tot grote herstelwerkzaamheden. Het gebrek moet zo ernstig zijn dat het het normale gebruik van de woning verhindert en ook de prijs ervan significant beïnvloedt.

In de kiem aanwezig: het verborgen gebrek moet reeds aanwezig zijn geweest op het moment dat de eigendomsoverdracht van de woning plaatsvond of minstens in de kiem aanwezig was. Verroeste leidingen, die na de koop barsten en dan waterschade veroorzaken, kunnen worden gezien als een verborgen gebrek omdat het gebrek dan al in de kiem aanwezig was.

Mag de verkoper verborgen gebreken verzwijgen?

Neen, een verkoper moet de (verborgen) gebreken die hij kent aan de koper melden. Het is uiteraard mogelijk dat hij niet weet dat er een verborgen gebrek is. Weet de verkoper dat er een verborgen gebrek is en meldt hij dit niet, dan handelt hij te kwader trouw. De koper moet dan bewijzen dat de verkoper dit bij de verkoop wist.

Zowel een verkoper die geen kennis had van het verborgen gebrek als een verkoper die het bewust verzweeg, zijn vrijwaring verschuldigd. Een verkoper die een gebrek bewust verzwijgt, zal zich niet kunnen beroepen op een exoneratiebeding (komt verder in deze blog aan bod).

Wanneer kun je de verkoper niet aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek?

Een verkoper kan in de verkoopovereenkomst een exoneratiebeding opnemen. Dit beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken, die later aan het licht komen. Let op: een verkoper die kennis had van een verborgen gebrek en dit verzweeg, kan zich niet beroepen op het exoneratiebeding als dit in het contract staat.

Een exoneratiebeding is dus een belangrijke manier voor verkopers om zichzelf tegen mogelijke verborgen gebreken in te dekken. Als koper is het dus van cruciaal belang om het gebouw grondig te inspecteren – liefst met behulp van een expert – voordat je een contract met een exoneratiebeding tekent.

Let op: een professionele verkoper, die omwille van zijn professionele deskundigheid op de hoogte moest zijn van het verborgen gebrek, handelt sowieso te kwader trouw. Ook als hij niet wist dat er een gebrek is, maar dit omwille van zijn ervaring en expertise had moeten weten, dan kan hij zich niet op het exoneratiebeding beroepen.

Ons advocatenkantoor te Lier helpt je graag met het opstellen of het nakijken van het koopcontract van je woning.

Wat kun je als koper doen?

Aangezien een verborgen gebrek ernstige gevolgen voor de waarde van het huis kan hebben en je moet bewijzen dat het reeds (in de kiem) aanwezig was, kun je het beste snel handelen. Zeker wanneer je denkt dat de verkoper een gebrek moedwillig heeft achtergehouden, is dit van belang.

Wanneer je niet snel handelt, bestaat er namelijk de kans dat je niet meer kunt bewijzen dat het gebrek – of de kiem ervan – al bij de koop aanwezig was. Door een expert in de arm te nemen, die weet wat de juiste stappen zijn, kun je kostbare tijd winnen.

Aangezien jij als koper moet bewijzen dat de verkoper moedwillig een verborgen gebrek heeft verzwegen, kun je je het beste door een advocaat gespecialiseerd in verborgen gebreken laten bijstaan. Deze kan bij de rechtbank je belangen behartigen of je helpen bij het claimen van een schadevergoeding.

Advocatenkantoor Pittoors en Hermans te Lier kan je juridisch bijstaan met alle problemen rond vastgoed zoals bijvoorbeeld verborgen gebreken. Neem via de contactpagina of via info@pittoorsenhermans.be contact met ons op en wij helpen je dan zo snel mogelijk verder.