Zonevreemde functiewijzigingen en het Vlaams omgevingsrecht: alles wat belangrijk is om te weten

Het begrip ‘zonevreemde functiewijziging’ is een belangrijk onderwerp voor zowel vastgoedontwikkelaars, eigenaars als lokale overheden. Het komt namelijk regelmatig voor dat een grond een bestemming heeft, die niet overeenkomt met de actuele of de gewenste functie van het gebouw dat er op staat. 

Denk aan een boerderij in een agrarische zone die wordt omgebouwd tot woning of een bedrijfsgebouw dat in een woongebied staat en nu als restaurant wordt gebruikt. Maar wanneer mag een functiewijziging eigenlijk plaatsvinden en hoe zit het met de regels? 

In dit blog van Advocatenkantoor Pittoors & Hermans leggen wij de regelgeving rond zonevreemde functiewijzigingen uit en kijken we naar de praktische stappen en uitdagingen in het omgevingsrecht.

Wat betekent ‘zonevreemd’?

In België bepaalt het bestemmingsplan, dat meestal wordt vastgelegd in een gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), hoe verschillende zones kunnen worden gebruikt. Deze zones omvatten onder andere woon-, landbouw-, industrie- en natuurgebieden. Gebouwen en functies die niet binnen deze bestemming passen, worden als ‘zonevreemd’ beschouwd. 

Een agrarisch gebouw in een industriezone is bijvoorbeeld zonevreemd, net als een woning in een natuurgebied. Zonevreemde functies zijn niet illegaal voor zover vergund, , maar ze kunnen wel in conflict komen met het bestemmingsplan bij wijziging of nieuwe ontwikkelingen.

Wanneer een zonevreemde functiewijziging plaatsvindt, kan dat gevolgen hebben voor het omgevingsbeeld, de veiligheid en de leefkwaliteit in de buurt. Daarom gelden er strenge regels om ervoor te zorgen dat functiewijzigingen alléén plaatsvinden wanneer niet ten koste gaat van de ruimtelijke ordening.

Welke regels gelden er voor zonevreemde functiewijzigingen?

In het Vlaams omgevingsrecht is het niet zomaar toegestaan om een zonevreemde functiewijziging door te voeren. De belangrijkste regels zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen van 28 november 2003. Voor een functiewijziging zijn de volgende voorwaarden vaak van toepassing:

Vergunningsplicht

Voor een zonevreemde functiewijziging is een vergunning vereist. Deze vergunning kan worden aangevraagd bij de gemeente. Het aanvragen van een vergunning gaat gepaard met een uitgebreide dossieropbouw waarin onder meer de redenen, de plannen en de potentiële effecten van de functiewijziging worden toegelicht.

Zonevreemde gebouwen regelgeving

Sinds de invoering van de ‘zonevreemde gebouwen regelgeving’ in Vlaanderen zijn er voor zonevreemde gebouwen bepaalde uitzonderingen en voorwaarden mogelijk. Een zonevreemde woning kan bijvoorbeeld worden gerenoveerd of uitgebreid, zolang het gebruik maar hetzelfde blijft. Voor functiewijzigingen gelden er afzonderlijke voorwaarden .

Procedure en vereisten voor een zonevreemde functiewijziging

De procedure voor het aanvragen van een zonevreemde functiewijziging verloopt meestal via een omgevingsvergunningsaanvraag. Hierbij worden de volgende stappen doorlopen:

1. Vooroverleg met de gemeente: het is aan te raden om voorafgaand aan de aanvraag een vooroverleg met de gemeente te plannen. Hier kan worden nagegaan of de functiewijziging kans maakt op goedkeuring en welke documenten en informatie moeten worden ingediend.
2. Indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag: de aanvraag wordt ingediend bij de gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening. Hierbij moeten verschillende documenten worden bijgevoegd, zoals een gedetailleerd plan van de functiewijziging, een motivatie van de noodzaak en een beschrijving van de impact op de omgeving.
3. Openbaar onderzoek en adviezen: in veel gevallen vindt er een openbaar onderzoek plaats waarbij omwonenden en belanghebbenden hun mening kunnen geven over de functiewijziging. Daarnaast worden er adviezen ingewonnen bij verschillende instanties zoals de milieudienst en de gemeentelijke ruimtelijke ordening.
4. Beoordeling en beslissing: op basis van het dossier, het openbaar onderzoek en de adviezen neemt de gemeente een beslissing. Hierbij wordt gekeken naar het algemene belang, de impact op de omgeving en de verenigbaarheid met het bestemmingsplan.

Ons kantoor begeleidt je graag bij elke stap van deze complexe procedure. 

Contacteer Pittoors & Hermans

Bij Advocatenkantoor Pittoors & Hermans hebben wij advocaten met diepgaande expertise in het omgevingsrecht en wij ondersteunen zowel particulieren als bedrijven bij hun omgevingsvergunningsaanvragen. 

Heb je vragen over een zonevreemde functiewijziging of wil je graag begeleiding bij een vergunningsaanvraag? Neem dan contact met ons op via info@pittoorsenhermans.be – wij staan je bij met professioneel advies en zorgen ervoor dat je rechten en belangen optimaal worden verdedigd.