Bouwrechtelijke gevolgen van wijziging bestemmingsplannen

In België vormen bestemmingsplannen de juridische basis voor de ruimtelijke inrichting van gebieden en steden. Ze bepalen waar gebouwd mag worden en welke functies (wonen, werken, recreatie) aan bepaalde zones worden toegeschreven. 

 

Voor zowel particulieren als bedrijven, die betrokken zijn bij vastgoed- en bouwprojecten, zijn deze plannen van groot belang. Maar wat gebeurt er wanneer een bestemmingsplan wijzigt tijdens een lopend bouwproject? 

 

In dit artikel bespreken we de bouwrechtelijke gevolgen van de wijziging van een bestemmingsplan en geven we praktische inzichten in het Belgisch (Vlaams) recht. Heb je een vraag of een probleem? Neem dan nu contact op met ons via info@pittoorsenhermans.be en wij helpen je zo snel mogelijk verder. 

Wat zijn bestemmingsplannen?

Bestemmingsplannen zijn een verzameling regels en richtlijnen, die aangeven hoe een specifiek gebied kan en mag worden gebruikt. Ze worden opgesteld door lokale of regionale overheden en spelen een erg belangrijke rol in de ordelijke ruimtelijke ontwikkeling van Vlaanderen.

In het Vlaams Gewest wordt gebruikgemaakt van zogenaamde ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s), die als juridisch bindend worden beschouwd. RUP’s bepalen onder andere of een gebied geschikt is voor woningbouw, industriële ontwikkeling, landbouw of andere activiteiten. Bij nieuwe bouwprojecten moeten projectontwikkelaars en particulieren rekening houden met deze regels om bouwvergunningen te verkrijgen.

Wat gebeurt er bij een wijziging in het bestemmingsplan?

Een wijziging van een bestemmingsplan kan om verschillende redenen worden doorgevoerd. Denk maar aan zaken zoals veranderende maatschappelijke behoeften, milieuwetten, infrastructuuruitbreidingen of economische overwegingen. Deze wijzigingen kunnen een ingrijpende impact hebben op lopende en geplande bouwprojecten.

De volgende vragen komen dan ook regelmatig naar voren bij een bestemmingswijziging:

• Wat als mijn bouwproject niet meer binnen de nieuwe bestemming past?
• Welke rechten heb ik als ik al over een vergunning beschik?
• Kan ik compensatie eisen als ik door de wijziging schade lijd?

Lopende bouwvergunningen en ‘verworven rechten’

Bij een bestemmingswijziging wordt een onderscheid gemaakt tussen projecten die al een bouwvergunning hebben en projecten die nog in de planningsfase verkeren. Het Vlaamse recht erkent in principe het concept van ‘verworven rechten’. 

Dit betekent dat wanneer een bouwvergunning eenmaal is verleend, de houder van deze vergunning doorgaans het recht behoudt om de werken uit te voeren, zelfs als het bestemmingsplan nadien wijzigt. Dit zorgt ervoor dat lopende projecten enige juridische bescherming genieten tegen latere wijzigingen.

Een belangrijke uitzondering hierop is echter wanneer de nieuwe bestemming zeer streng is, bijvoorbeeld door specifieke milieu-eisen of veiligheidsnormen. In dergelijke gevallen kan een overheid alsnog beperkingen opleggen aan een bestaand project, zZelfs met een eerder verleende vergunning kunnen er problemen opduiken. Dit leidt soms tot ingewikkelde juridische geschillen waarbij belangen van overheden en ontwikkelaars met elkaar in conflict komen.

Juridische stappen en advies bij bestemmingswijzigingen

Wanneer je als projectontwikkelaar, aannemer of particulier wordt geconfronteerd met een wijziging in het bestemmingsplan, zijn er verschillende juridische stappen die je kunt overwegen:

1. Onderzoek de bestemmingswijziging grondig: laat onderzoeken welke nieuwe beperkingen of vereisten van toepassing zijn en hoe deze je project beïnvloeden.
2. Raadpleeg een bouwrechtadvocaat: een gespecialiseerde advocaat van Pittoors en Hermans kan helpen bij het beoordelen van je situatie, zeker als er sprake is van een conflict tussen de nieuwe bestemming en de verworven rechten.
3. Onderzoek of verweeg een planschadevergoeding mogelijk is : als de bestemmingswijziging aanzienlijke financiële schade veroorzaakt. Het , is het aanvragen van een planschadevergoeding is dan vaak een verstandige stap.
4. Communiceer met de vergunningverlenende instantie: in sommige gevallen kunnen overheden bereid zijn om extra informatie te verschaffen en mee te denken over mogelijke aanpassingen om de schade te beperken.
5. Documenteer alle veranderingen en kosten: het goed bijhouden van alle wijzigingen in het bouwproces, extra gemaakte kosten en eventuele schade is cruciaal voor een sterke juridische positie.

Conclusie: wees voorbereid op juridische risico’s

Het wijzigen van bestemmingsplannen kan grote bouwrechtelijke gevolgen hebben voor lopende projecten in Vlaanderen. Hoewel verworven rechten een zekere bescherming bieden, zijn er verschillende juridische risico’s waarmee rekening moet worden gehouden. Door op de hoogte te blijven van mogelijke wijzigingen en juridisch advies in te winnen, kunnen projectontwikkelaars en particulieren beter anticiperen op de gevolgen van bestemmingswijzigingen.

Bij Advocatenkantoor Pittoors en Hermans begrijpen we de complexiteit van zulke bouwrechtelijke vraagstukken en staan wij klaar om je te ondersteunen bij geschillen en vragen rond bestemmingswijzigingen. Door onze diepgaande kennis van het Belgisch bouw- en omgevingsrecht zorgen wij ervoor dat je rechten optimaal worden verdedigd. Mocht je vragen hebben over een lopend project, aarzel dan niet om contact op te nemen. Wij helpen je graag verder!