Tijdigheid in het kader van lichte verborgen gebreken

Om de tijdigheid van de vordering te beoordelen dient een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds de waarborgtermijn en anderzijds de proceduretermijn.

De waarborgtermijn voor lichte verborgen gebreken is de peri­ode waarbinnen de aannemer aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

Sinds de in­voering van artikel 2262bis in het Burgerlijk Wetboek, bestaat er eensge­zindheid in de rechtsleer. Voor verborgen gebreken, die opdui­ken na de oplevering van de werken, geldt de gemeenrechtelijke verjaringstermijn voor contractuele vorderingen uit artikel 2262bis BW, namelijk tien jaar. (Behoudens een andersluiden­de clausule in de aannemingsovereenkomst is opgenomen, houdende een beperking van de aansprakelijkheid van de aan­nemer voor de lichte verborgen gebreken; B. Kohl en M. Hoebeeck, “contractuele aansprakelijkheid in het bouwrecht. Rechtspraakoverzicht 1999-2009”, TBO 2010, 130.)

Met de proceduretermijn wordt de termijn bedoeld waarbinnen de bouwheer, na de ontdekking van het verborgen gebrek, een vordering tegen de aannemer moet instellen op grond van dat verborgen gebrek.

Met betrekking tot de proceduretermijn be­nadrukte het Hof van Cassatie in zijn arrest van 15 september 1994 dat de op grond van artikel 1648 BW geldende regeling van verborgen gebreken in het kader van een koop/verkoop niet mag worden doorgetrokken naar aannemingsovereenkom­sten. Het argument dat de vordering voor verborgen gebreken door de bouwheer moet worden ingesteld binnen een korte ter­mijn nadat het gebrek werd ontdekt, werd door het Hof dan ook verworpen.

Dit betekent echter niet dat de bouwheer die een verborgen gebrek aan het gebouw ontdekt, zomaar mag blijven stilzitten. Het is immers algemeen aanvaard dat de bouwheer die een verborgen gebrek ontdekt dat niet van die aard is dat het onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer valt (ernstige zichtbare of verborgen gebreken), zijn aansprakelijkheidsvordering voor dat gebrek tegen de aannemer moet instellen binnen een ‘nut­tige’ of ‘redelijke’ termijn.

De beoordeling van het ‘nuttige’ of ‘redelijke’ karakter van die termijn komt enkel toe aan de rech­ter ten gronde, die daarbij rekening moet houden met de specif­ieke omstandigheden van het geval. De rechter dient daarbij in het bijzonder na te gaan of het laten voorbijgaan van een be­paalde tijd na de ontdekking van het gebrek alvorens een vorde­ring in te stellen, niet kan worden beschouwd als een impliciete aanvaarding van het gebrek door de bouwheer.

In die zin stelde de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen dat:

“De tijdigheid moet beoordeeld worden in functie van de concrete omstandigheden van de zaak, zoals de aard van het werk en de gebreken, de hoedanigheid van partijen, de buiten­gerechtelijke handelingen (bijvoorbeeld het voeren van ern­stige onderhandelingen), het zich progressief manifesteren van het gebrek (de schade), …” (Rb. Antwerpen 9 november 2006, TBO 2008, 196, Rb. Antwerpen 21 oktober 2010, TBO 2011, 178.)

Het ‘tijdig’ karakter in de rechtspraak

In zijn arrest van 30 september 1998 moest het Hof van Beroep van Antwerpen zich uitspreken over de vraag of een termijn van zes jaar na de ontdekking van een gebrek nog wel een redelijke termijn is om een aansprakelijkheidsvordering in te stellen tegen de aannemer. In dat geval had de opdrachtgever ge­durende die zes jaar getracht de problemen met zijn aannemer, een gespecialiseerd schildersbedrijf, minnelijk op te lossen. Het schildersbedrijf had zich, voorafgaand aan de uitvoering van de schilderwerken, onvoldoende vergewist van de basis­structuur van het gebouw waarop geschilderd moest worden en had bijgevolg een onjuist verfprocedé gebruikt. De door de schilder aangebrachte verf begon dan ook al snel af te bladde­ren. Om een gerechtelijke procedure te vermijden, had de op­drachtgever de schilder allerlei retouches en herstellingswer­ken laten uitvoeren, die achteraf nutteloos bleken te zijn. De opdrachtgever besloot dan toch nog een gerechtelijke proce­dure te starten. Gelet op de pogingen van de opdrachtgever om de problemen minnelijk en te goeder trouw op te lossen, mocht de relatief lange termijn die verliep tussen de ontdekking van het gebrek en de dagvaarding, volgens het Hof toch worden beschouwd als een redelijke termijn. De opdrachtgever werd bijgevolg niet geacht de gebreken te hebben aanvaard.

In tegenstelling tot het Antwerpse Hof van beroep hield het Hof van Beroep van Luik in zijn arrest van 22 oktober 2001 bij de beoordeling van het redelijke karakter van de termijn waar­binnen een aansprakelijkheidsvordering werd ingesteld, geen rekening met de onderhandelingen tussen de partijen. Het Hof stelde immers dat de rechtsvordering, ingesteld door de bouw­heer tegen zijn architect en zijn aannemer omwille van een licht verborgen gebrek, meer dan vijf jaar nadat het gebrek voor het eerst aan het licht kwam en meer dan negen maanden nadat de bouwheer de aannemer en de architect daarvoor voor het laatst in gebreke had gesteld, niettegenstaande het feit dat de partijen daarover ondertussen onderhandelden, onontvan­kelijk moest worden verklaard wegens te laat ingesteld.

Eveneens in die zin oordeelde het Hof van Beroep te Brussel op 5 juni 2000. Het Hof stelde dat, gezien de vorderende partij, na het ontdekken van waterinsijpelingen, gedurende drie jaar briefwisseling stuurt omtrent de nog steeds aanwezige waterinsijpelingen, zij nog eens twee jaar wacht om tot dagvaarding over te gaan, de vordering laattijdig wordt ingesteld.

De rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen oordeelde op 9 november 2006 in dezelfde zin, dat met gevoerde briefwisseling en vergaderingen geen rekening wordt gehouden bij de beoordeling van de tijdigheid van de vordering.

Zij oordeelde dan ook:

“De rechtbank oordeelt dat eiser haar vordering niet tijdig heeft ingesteld.

Uit de uitvoerige briefwisseling die eiser voorlegt (begin­nend met de ingebrekestelling door de bouwheer van 29 april 1992 omdat het binnenregent in het zwembad en eindigend met de vergadering van 28 november 1995) blijkt dat bouw­heer, aannemer en architect terdege op de hoogte waren van de problemen aan het terras, het zwembadpaviljoen en de keu­kendeur, maar dat buiten vergaderen en schrijven geen enkel concreet initiatief genomen werd.

Ook deskundige P. stelde dit reeds bij aanvang van zijn op­dracht vast: “In feite werd geen enkele poging ondernomen om aan de vochtproblemen te verhelpen” (p. 9 van zijn ver­slag).

De rechtbank is van oordeel dat het absolute stilzwijgen en stilzitten van eiser tussen 28 november 1995 (laatste vergade­ring) en 3 oktober 1997 (dagvaarding) redelijkerwijze niet an­ders dan als een berusting harerzijds kan geïnterpreteerd wor­den.

Uit de briefwisseling en verslagen van vergaderingen tus­sen 29 april 1992 en 28 november 1995 blijkt immers dat eiser zelf, zonder bijstand van een raadsman, voldoende diligent en assertief was om aan te dringen op oplossingen.

Gezien de wijze waarop zij de zaak opvolgde, moet het haar reeds in die periode duidelijk geworden zijn dat aanne­mer en architect geen concrete initiatieven namen, minstens niet in staat waren de problemen op te lossen, zodat er geen reden voor haar was om niet verder te ageren: een werkbare daadwerkelijke minnelijke oplossing met aannemer en archi­tect was onmogelijk.

Nochtans heeft eiser noch in die eerste periode (eindigend op 28 november 1995) noch later enig realistisch initiatief ge­nomen of alle middelen aangewend, bijvoorbeeld door de raadpleging van een juridisch en technisch raadsman en het uitbrengen van een dagvaarding in kort geding, om de oor­zaak en de aard van de gebreken te kennen.

Door deze houding heeft eiser minstens de indruk gewekt dat ze de gebrekkige toestand van de werken aanvaardde (en deze vergoed achtte door het niet betaalde saldo van de aan­nemingsprijs).

De redelijke termijn voor het instellen van de contractuele aansprakelijkheidsvordering tegen aannemer en architect we­gens (lichte) verborgen gebreken die de stabiliteit van het ge­bouw niet aantasten, is dan ook overschreden, zodat de recht­bank de hoofdvordering onontvankelijk verklaart.”

Het mag duidelijk zijn: er heerst enigszins verdeeldheid in de rechtspraak betreffende het tijdige karakter waarbinnen een vordering gegrond op lichte verborgen gebreken moet worden ingesteld.