Kun je een onteigening weigeren?

Een onteigening betekent dat de overheid jouw onroerend goed afneemt voor het algemeen belang, doorgaans tegen vergoeding. Eigenaars die hiermee geconfronteerd worden, vragen zich vaak af of ze een onteigening kunnen weigeren of vertragen. Ook willen ze weten of de vergoeding in verhouding staat tot de waarde van hun goed. 

De materie wordt veelal regionaal geregeld. In Vlaanderen wordt de procedure bijvoorbeeld vastgelegd in het Vlaams Onteigeningsdecreet. In Wallonië gelden andere gewestelijke regels en in Brussel blijft de federale wetgeving over onteigening vandaag nog het uitgangspunt. 

Wat is onteigening en wanneer kun je onteigend worden?

Onteigening kan alleen om redenen van openbaar nut of van algemeen belang. Het gaat vaak over percelen, woningen of andere onroerende goederen die nodig zijn voor publieke projecten. De onteigenende overheid kan ook een afzonderlijk zakelijk recht onteigenen, zonder het volledige goed te nemen. 

In Vlaanderen geldt het Vlaams Onteigeningsdecreet. Dat decreet beoogt gerechtelijke onteigeningen zoveel mogelijk te vermijden via verplichte onderhandelingen, een openbaar onderzoek en in bepaalde gevallen ook zelfrealisatie. 

Kun je een onteigening weigeren volgens de wet?

Een onteigening weigeren is juridisch gezien niet louter nee zeggen. Als de onteigeningsvoorwaarden vervuld zijn en de procedure correct gevolgd wordt, kan de overheid uiteindelijk steeds doorgaan met de onteigening. Je hebt daarentegen wel een aantal middelen en hefbomen ter beschikking om je rechten te beschermen: 

• Onderhandelingen: de overheid moet eerst proberen om minnelijk te verwerven. Je kunt dus onderhandelen over de vergoeding en de praktische modaliteiten. 

• Zelfrealisatie: soms kun je aangeven dat je het project zelf wil realiseren. In Vlaanderen moet je dat in principe tijdens het openbaar onderzoek melden. Daarna heb je, op straffe van verval, nog 70 dagen na de einddatum van het openbaar onderzoek om een gestaafd verzoek tot zelfrealisatie in te dienen. 

• Rechterlijke toets: zonder akkoord kan de onteigenende instantie de gerechtelijke fase opstarten. In Vlaanderen gebeurt dat met een dagvaarding voor de vrederechter. Daarnaast kun je het definitieve onteigeningsbesluit ook laten schorsen of vernietigen via een beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Dat beroep moet in principe binnen 45 dagen worden ingesteld na kennisgeving, of anders na publicatie in het Belgisch Staatsblad. 

Hoe maak je bezwaar tegen een onteigening en pak je dat aan?

Ben je het niet eens met de geplande onteigening, lees het dossier dan eerst grondig na. Kijk naar het onteigeningsplan, de motivering en de impact op jouw eigendom en het gebruik ervan. 

Na een voorlopig onteigeningsbesluit volgt een openbaar onderzoek van 30 dagen. In die periode kun je je standpunten, opmerkingen en bezwaren indienen via een beveiligde zending (bijvoorbeeld aangetekend) aan de onteigenende overheid of via een beveiligde zending aan de gemeente. 

Parallel hiermee loopt meestal de onderhandeling over de onteigeningsvergoeding. De overheid doet een schriftelijk voorstel dat billijk en transparant moet zijn. Dat voorstel vertrekt in principe van de venale waarde van de eigendom die onteigend wordt. Afhankelijk van de situatie kunnen ook wederbeleggingskosten en schade bij (gedeeltelijke) onteigening meespelen, inclusief waardevermindering van het restant. 

Kom je niet tot een akkoord, dan kan de overheid de gerechtelijke fase opstarten met een dagvaarding voor de vrederechter. Ook dan blijft een minnelijk akkoord mogelijk. De vrederechter kan een deskundige aanstellen en werkt met een voorlopige en daarna een definitieve vergoeding. 

Waarom is de bijstand van een advocaat nuttig bij onteigening weigeren?

Wie een onteigening wil weigeren, wil vaak vooral zekerheid over de procedure, de timing en een correcte schadeloosstelling. Termijnen zijn strikt en het dossier is meestal technisch en complex. Een advocaat gespecialiseerd in omgevingsrecht kan: 

• jouw dossier en de procedurele voorwaarden screenen; 

• je bezwaar juridisch onderbouwen; 

• onderhandelingen voeren over een billijke onteigeningsvergoeding; 

• je verdedigen in de gerechtelijke procedure bij de vrederechter. 

Word je geconfronteerd met een onteigeningsprocedure en wil je weten welke aanpak in jouw dossier het meeste oplevert, neem dan contact op met advocatenkantoor Pittoors & Hermans via ons contactformulier, stuur een mail naar info@pittoorsenhermans.be. Wij kunnen je aan de hand van onze expertise en ervaring begeleiden vanaf de eerste kennisgeving en onderhandeling, doorheen de hele procedure.